Mulți români din UK au un apartament în România dat cu chirie, iar banii îi strânge de obicei un părinte sau un frate. Ce se uită des e partea fiscală: chiria din România se declară în România, prin Declarația unică, chiar dacă proprietarul locuiește în UK de ani buni. Calculatorul de mai sus îți arată cât impozit plătești la ANAF, dacă se adaugă CASS și până când trebuie să depui declarația.
Cum se socotește impozitul
| Pasul | Ce faci |
|---|---|
| chiria brută | toată chiria din contract pentru anul respectiv, chiar dacă unele luni le-ai încasat mai târziu |
| venitul net | chiria brută minus 20%, cheltuieli forfetare |
| impozitul | 10% din venitul net |
Pentru o chirie de 2.000 de lei pe lună, adică 24.000 de lei pe an, venitul net e 19.200 de lei, iar impozitul 1.920 de lei. Practic, cam 8% din chiria brută. Cheltuielile reale, cum ar fi reparațiile sau mobila, nu se mai scad: suma de 20% le înlocuiește pe toate.
Contractul în euro
Mulți închiriază în euro. Pentru declarație, chiria se transformă în lei la cursul mediu anual al BNR din anul respectiv, nu la cursul din ziua încasării. Cursul mediu anual îl găsești pe site-ul BNR, la începutul anului următor. Scrie-l în calculator împreună cu chiria lunară în euro și numărul de luni.
Apartamentul pe numele a doi
Dacă locuința e a ta și a soțului sau a soției, chiria se împarte după cota fiecăruia, de obicei pe jumătate. Fiecare declară partea lui, în propria Declarație unică. Calculatorul are un câmp pentru partea ta.
CASS: când se adaugă
Contribuția la sănătate (CASS) nu se plătește automat pe chirie. Se adaugă doar dacă venitul net din afara salariului, adică chirii, dobânzi, dividende și altele, ajunge la cel puțin 6 salarii minime brute pe an. Atunci plătești 10% dintr-o bază fixă:
| Venitul net din afara salariului | Baza CASS | CASS de plată |
|---|---|---|
| sub 6 salarii minime | nimic | 0 |
| între 6 și 12 salarii minime | 6 salarii minime | 10% din 6 salarii minime |
| între 12 și 24 de salarii minime | 12 salarii minime | 10% din 12 salarii minime |
| peste 24 de salarii minime | 24 de salarii minime | 10% din 24 de salarii minime |
Salariul minim folosit e cel în vigoare la 1 ianuarie al anului în care ai încasat chiria. Pentru veniturile din 2025 și din 2026, acesta e de 4.050 lei pe lună. Creșterea la 4.325 lei pe lună din iulie 2026 nu contează pentru veniturile din 2026, pentru că pragurile se socotesc cu salariul de la 1 ianuarie.
Dacă ești asigurat în UK
Cine lucrează în UK plătește National Insurance și e asigurat în sistemul britanic. Regulile de coordonare a securității sociale dintre UK și UE spun, în general, că o persoană e asigurată într-o singură țară. Pentru cine e asigurat în UK, CASS pe veniturile din România poate să nu se datoreze, dar ANAF cere de obicei un document care arată asigurarea în UK. Calculatorul îți arată cât ar fi CASS, dar nu poate decide dacă ești scutit. Întreabă ANAF, printr-un mesaj din SPV, înainte să te bazezi pe scutire.
Cum depui declarația din UK
- Fă-ți cont în Spațiul Privat Virtual (SPV) al ANAF, online. Identificarea se poate face și de la distanță, prin video.
- Completează Declarația unică (formularul 212) online, în SPV, sau cu programul ANAF.
- Treci chiria brută; aplicația calculează singură venitul net și impozitul.
- Plătește impozitul până pe 25 mai a anului următor, prin transfer bancar sau online, cu cardul.
Pentru cine a închiriat în 2026, termenul e 25 mai 2027.
Și în UK
Dacă ești rezident fiscal în UK, chiria din România se declară și aici, în Self Assessment, la veniturile din străinătate. Impozitul plătit în România se scade din cel britanic, ca să nu plătești de două ori. Folosește calculatorul pentru impozitul din UK pe chiria din România pentru această parte.
Ce acte păstrezi
Pentru fiecare an, ține la un loc contractul de închiriere, dovezile încasărilor, declarația depusă și dovada plății impozitului. De la 1 ianuarie 2023, contractele de închiriere între persoane fizice se înregistrează la ANAF, prin formularul 168, în 30 de zile de la încheiere sau de la orice modificare. Dacă nu l-ai înregistrat, fă-o acum, pentru că ANAF folosește contractele înregistrate ca să verifice declarațiile.
Dovada plății impozitului în România îți trebuie și în UK, la Self Assessment, ca să scazi impozitul plătit acasă din cel britanic. Fără ea, HMRC poate cere impozitul britanic întreg, fără credit pentru cel plătit în România.
Dacă ai mai multe apartamente închiriate, fiecare se declară separat, ca sursă distinctă, în aceeași Declarație unică. Venitul net de la toate se adună doar pentru CASS, ca să vezi dacă treci de pragul de 6 salarii minime. Impozitul rămâne de 10% din venitul net al fiecăruia.