Înainte să vorbești cu o bancă sau cu un broker, merită să știi singur cifrele de bază: cât ar fi rata pe lună, cât plătești în total și cât ar putea împrumuta o bancă pe venitul tău. Calculatorul de mai sus le face pe toate, pe prețul, avansul și dobânda pe care le scrii tu. Nu folosește o dobândă „oficială”, pentru că nu există: fiecare bancă își stabilește ofertele, iar ele se schimbă des.
Ce introduci
| Câmpul | De unde îl iei |
|---|---|
| prețul casei | anunțul sau oferta acceptată |
| avansul | economiile tale, plus banii primiți cadou de la familie, dacă e cazul |
| dobânda | oferta băncii sau a brokerului; pentru o primă idee, uită-te la comparatoarele de ipoteci |
| anii | de obicei 25, 30 sau 35 |
| tipul | cu rambursare, pentru aproape toți cumpărătorii |
Cum se calculează rata
La o ipotecă cu rambursare, plătești în fiecare lună aceeași sumă, cât timp dobânda nu se schimbă. La început, cea mai mare parte din rată e dobândă. Spre final, cea mai mare parte e împrumut. De aceea, după 5 ani de rate, mai datorezi de obicei mult mai mult decât te-ai aștepta. Calculatorul îți arată cât mai datorezi după 2 și după 5 ani, momentele în care se termină de obicei dobânzile fixe.
La o ipotecă doar cu dobândă, plătești lunar doar dobânda, iar împrumutul întreg rămâne de plătit la final. Rata e mai mică, dar băncile o dau rar cumpărătorilor obișnuiți și cer un plan clar pentru plata finală.
Avansul față de preț
Băncile își stabilesc dobânzile pe benzi de avans. Cu cât pui mai mult, cu atât dobânda e de obicei mai mică.
| Avansul | Împrumutul față de preț | Ce înseamnă |
|---|---|---|
| 5% | 95% | oferte puține, dobânzi mai mari |
| 10% | 90% | mult mai multe oferte |
| 15% | 85% | dobânzi vizibil mai bune |
| 25% | 75% | printre cele mai bune dobânzi |
| 40% | 60% | dobânzile cele mai mici |
Dacă ești aproape de o bandă, de exemplu ai 9% avans, merită să aștepți puțin și să strângi până la 10%. Diferența de dobândă se vede ani la rând.
Cât poți împrumuta
Calculatorul îți dă o idee folosind venitul brut anual, înmulțit cu 4 și cu 4,5. Așa socotesc multe bănci, dar nu toate. Banca se uită și la:
- datoriile tale: credite, carduri, finanțări de mașină;
- cheltuielile lunare și numărul de copii;
- tipul contractului de muncă: angajat permanent, prin agenție, self-employed;
- cât timp ai venitul respectiv;
- istoricul de credit din UK.
Pentru self-employed, băncile cer de obicei declarațiile de Self Assessment pe ultimii 2 ani. Pentru cine lucrează prin agenție sau pe zero hours, unele bănci cer un istoric mai lung. Un broker de ipoteci, de preferat unul care lucrează des cu clienți din UE, știe care bănci acceptă situația ta.
Testul de rezistență
Calculatorul îți arată și rata dacă dobânda ar crește cu 3 puncte. Băncile fac un test asemănător, ca să vadă dacă îți poți permite rata și când dobânzile urcă. Dacă rata de la testul de rezistență te-ar lăsa fără bani de chirie sau de mâncare, casa e prea scumpă pentru bugetul tău acum.
Ce nu intră în rată
Rata lunară nu e tot ce costă o casă. Pune deoparte și:
- costurile de cumpărare: stamp duty, avocatul, evaluarea, comisioanele brokerului și ale băncii;
- asigurarea clădirii, obligatorie la ipotecă;
- Council Tax, facturile și întreținerea;
- la apartamente, taxa de administrare (service charge) și ground rent.
Pentru stamp duty folosește calculatorul separat. Dacă ești primul cumpărător, s-ar putea să nu plătești nimic sau să plătești mai puțin, dar regulile despre o casă deținută în România contează.
Pentru românii din UK
Câteva lucruri pe care le întreabă băncile des: dovada statutului de ședere, istoricul de adrese din UK pe ultimii 3 ani, extrasele de cont care arată de unde vine avansul și, pentru banii primiți de la familie din România, o scrisoare de donație. Pregătește-le din timp. Și verifică-ți raportul de credit înainte de cerere: o adresă veche greșită sau un card uitat pot încurca o cerere care altfel ar trece ușor.
Dobânda fixă, variabilă sau tracker
Cele mai multe ipoteci din UK au o dobândă fixă pe 2, 3 sau 5 ani. Rata rămâne aceeași în toată perioada, oricât s-ar mișca dobânzile pe piață. Ca să alegi perioada, întreabă-te cât de sigur e venitul tău în anii următori și dacă te gândești să te muți. O ipotecă fixă pe 5 ani te protejează mai mult, dar ieșirea mai devreme costă de obicei un comision mare.
O ipotecă tracker urmărește dobânda Băncii Angliei, plus un procent fix. Rata scade când scade dobânda de bază și crește când crește. Dobânda variabilă standard a băncii (SVR), pe care treci automat după perioada fixă, e de obicei cea mai scumpă.
Indiferent ce alegi, pune-ți în calendar data la care se termină perioada fixă și caută o ofertă nouă cu 4–6 luni înainte. Mulți cumpărători plătesc sute de lire pe lună în plus doar pentru că au uitat.